广州限价房,买限价房亏50万?

来源 : 金蚂蚁装修网 浏览次数 : 48 2020-03-16 13:43:28

什么是限价房?

      限价房,又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。

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      限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。

     限价房(price-limit housing )要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

随着广州首批“开发商建限价房”突破“5年禁售期”,在“限价房入市需缴房价差额70%”的规定下,龙光峰景华庭、中海金沙馨园、保利西子湾、万科新里程、宏康和园等几个2008年底开盘的限价房小区的“限价房入市”话题,虽然每年会激起一次社会性讨论,但几年过去了,讨论和质疑依然存在,工作调换、孩子读书等换房问题日渐紧迫,问题的解决却无实际进展。

广州限价房,买限价房亏50万?

近期,网易房产便接到不少市民爆料称,几大限价房小区的数近千户业主,正组织“2014年广州限价房条例更改的修订意见书联名签字活动”,并将修订意见的提案递交广州市政府、房管国土局等部门单位。

网易房产向上述业主了解到,双方争论的焦点主要在“限价房满5年上市补缴收益的计算基础和征收比例”、“限价房限制二套房和子女继承”、“管理办法已失效还在实施”几大问题。

针对相关质疑,截止发稿时,广州市国土房管局尚未回复网易房产的采访函,本网将继续跟进报道。

而据房管局相关人士透露,“广州市限价商品住宅销售管理办法”2011年已失效,当时该局便已着手修订办法和研究新规,但种种制约之下新规出台不断推迟,因而“政策空白期”限价房依旧按照原政策执行。

此前有媒体报道则称,政府建设限价房和开发商建设限价房管理办法的制定,同时进行,且有合并管理的可能。

值得指出,广州经适房同样执行“5年后可租售,需向政府缴纳80%土地收益”的规定,但2002年开售的首批经适房在12年后的今天,仍无公开上市的情况。

【焦点】

限价房满5年上市补缴收益7=业主损失超50万?

根据广州仍实际执行的《穗府〔2008〕1号关于印发<广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)>的通知》,限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让,5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款,按出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。

中海金沙馨园业主黄女士就给网易房产算了一笔账,当时其购90㎡房单价6000元/㎡,花费54万。目前,中海金沙馨园普通二手商品房的售价约18000元/㎡,若按此价出售,可卖得162万。

但因为是限价房,(18000元/㎡-6000元/㎡)*90㎡*70%=75.6万,需要拿出75.6万给政府,自己得86.4万,且尚没有剔除银行按揭取走的10万利息。

“限价房和商品房的差异,使得现在转售的损失至少在50万。虽然限价房业主买房时投入了7成,赚了几年的房子住,但转售时的3成收益,房价越涨被压缩得越多,损失就越大。”

黄女士指出,当时的限价房并没有太大价格优惠。保利西子湾第一期限价房不仅有很多弃购,后面很多套还有打折。

网易房产翻阅历史数据发现,2008年保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程最高限价分别在6500元/㎡、6150元/㎡和6000元/㎡。当年万科四季花城、中海馨园在销售时曾推出6000-7000元/㎡的特价房,金沙洲的时代糖果甚至有4880元/㎡起的房子,碧桂园凤凰城第一期售价也仅为4400元/㎡。

更让黄女士想不通的是,《办法》并无限价房继承方面的管理细则。若依照继承法规定,继承人也须符合限价房申请条件,否则也将向政府补交土地收益价或回收房产。

而除此之外,采访中,几大限价房小区业主对目前政策提出了更多质疑:

“市场变化复杂,如果房价上涨且不说,如果房价下跌,那么可能市场交易房价低于当初的购买价,土地收益款就为负数,那是不是政府要补偿业主?”

“为什么要按照房产的增值收益来分成,而不是按地价增值来分成?土地收益价70%的比例从何而来?”

“‘同地段、同类别商品住房’如何判断?增值收益如何参考周边商品房价格来定价?”

另外,值得指出,广州限价房入市的“5年期限”,是从住房产权登记日期起算,广州目前几大限价房小区中,万科新里程第一批、龙光峰景华庭第一批部分限价房已到期,保利西子湾等部分房源在今明才会到期,限价房“禁售期”的到期时间不一。

限价房转手=牟利?

实际上,在采访中,不少业主向网易房产表示,认同广州对限价房的出租转让进行限制,因为该类房产享受了更低的土地出让金价格,针对人群也是中低收入的“夹心层”人士。

“我们也理解政府不可能让限价房加入正常商品房通道,这样可能引来炒房和投资客。而且业主换房并不是没得赚,而是赚得不多,更多利益被地价享受住房取代了。”万科限价房业主张华就称。

但大多数业主也指出,买限价房的都不是有钱人,在高房价的环境下70%的土地收益款让换房族很难承受。

“我们这里,买限价房的大部分是中青年,但都是公务员、教师、医生、白领等等素质人群,他们是在当时买房能力不足的情况下选择了限价房,现在很多人都面临家里人口增加、工作调动、子女上学各方面的问题,换房是很正常很必要的选择,并不是为了炒房。而且制约二套房,甚至买一卖一,很不合理。”

据网易房产了解,目前在限价房的管理中,天津、宁波、成都、厦门、余姚、丹东等市规定,限价房在达到规定年先后可自动进入商品房自由交易环节,未要求补缴土地收益。海南省、北京市虽要求补缴土地收益,但收取比例由市场和政府多个部门联合确定,管理办法中未作明确规定。全国其他省市的限价房管理政策中,类似广州将购买二套住房和补缴限价房土地收益挂钩的情况较少。

而限价房人群中的换房比例到底有多少?中山大学政治与公共事务管理学院副教授朱亚鹏2012年的“广州限价房政策评估”研究结果则显示,广州打算转让限价房或二次置业的人数占压倒性的比例。

广州限价房规定违背中央政策?

采访中,有业主则翻阅中央文件告诉记者,广州限价房的管理办法,与建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)、国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等中央文件,有明显冲突。

保利西子湾业主李生就表示,国务院文件并未限制限价房业主取得其他房屋产的权利,也没授权地方政府作相应规定。但广州却规定限价房业主在购置、继承、受赠其他房屋时,应由政府回购房屋或补交土地收益。

“另外,建设部文件明确规定,要按照经济适用房承购人与政府的出资比例,确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。”西子湾有业主也指出,限价房也应按照出资比例确定上市所得价款的分配比例,政府和业主在限价房的投入若是“三七开”,卖的时候就不应该变成“七三开”。


也有业主也认为,限价房业主不能自由转让房产,不能购置、受赠其他房屋,甚至不能作为遗产让子女继承,违背《物权法》给物权人提供的处分权、收益权等民事权利。

以上就是小编汇总的关于广州限价房的全部内容。通过这些例子,大家一定要对限价房有一定的认知,对以后购房买卖或者投资房产等方面会有大大的保障。希望以上内容对大家有所帮助!

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